逍遥右脑 2019-02-23 14:52
福布斯公布06中国慈善榜与胡润榜单大相径庭
据《中国投资》报道，商业地产占用了海量资金，这也是对一家公司总体能力的持久考验。黄如论的投资资金组成结构是自有资金、银行贷款及合作伙伴投资三种。自有资金相当一部分就来自于商业地产源源不断的经营收入，而随着商业地产的规模扩大，这一脉活水源头将更为丰盈。
4月18日，在一年一度的中国公益盛事——“2006中国慈善排行榜”发布典礼上，世纪金源集团董事局主席黄如论以1.61亿的年度捐赠额，成为本年度最慷慨的慈善家。据不完全统计，黄如论历年的慈善捐赠总额已达4.5亿元。这位只受过小学文化程度教育的慈善家是一个躲在云层背后的人物，如同隐藏在海面下的冰山，只露出一点尖角儿。但他的一个个地产恐龙级标本却不断地呈现在世人面前。
改变一生命运
51岁的黄如论出生在福建连江的一个山村。曾经忍冻挨饿、露宿公园的他，当年对着满天星斗立下志愿：通过奋斗改变自己和家人的处境。
15岁开始，黄如论开始尝试各种小生意。一晃20年过去了，黄如论的辛苦和忙碌没有给他和家人的生活处境带来根本性变化。1986年，35岁的黄如论只身去往菲律宾淘金。
熟悉黄如论家史的人说他曾在菲律宾做过一些时日的“编外生意”，筹得一些资本，终于在1991年小有所成。他在菲律宾期间创办了菲律宾友福投资、辉鸿实业有限公司，接着又在香港创办了远岸发展、至昌发展有限公司。后来，以香港为中心，陆续将投资触角伸向新加坡、马来西亚、西班牙。
1991年3月，黄如论以归侨身份，带着赚到的第一桶金回到家乡福建，“其实也没多少钱，一共不足千万。”一位知情者这样说。
1990年前后，南方的房地产业迅速发展，尤其写字楼、商场等商业物业异常火爆。福州旧城改造是黄如论的第一个契机，没有太多的犹豫，他就成立了福州金源房地产有限公司，动用全部资产与地方合作开发写字楼：国泰大厦。初次试水就获得暴利，黄如论欲罢不能。
接下来的三年，金源又建设了乌山大厦、金源广场等项目，并将发展重心从写字楼转向住宅，开发了金源花园、民安新村、金晖新村等住宅项目。事实证明这个战略选择是正确的。福州的写字楼市场在1994年后就进入了调整期，转向住宅市场使金源躲避了写字楼市场的低迷，又分享了住宅市场增长带来的利润。
连续的成功让黄如论获得了大量资金，也坚定了他完全利用自有资金滚动开发的原则。“这样能够避免贪大求快”，黄如论告诉手下。不仅如此，黄如论还努力构造上下游供应链，一切自给自足：1994年，金源介入了装修、物业管理、混凝土、建筑、石材等产业，进一步降低了采购和开发成本。这一年，黄如论将旗下10个公司重组成福建金源集团，管理长江以南的业务。
福州的市场空间越来越不能满足黄如论的胃口，他决定向外扩张。考察过广州、沈阳等几个城市之后，黄如论最后选择了北京。
辉煌之后的蝉变
1998年8月，黄如论走出福州来到北京。当时，这片早就被北京华远、北京城开、天鸿集团、北辰集团等高手瓜分了的市场，已经没有黄如论占山为王的空间。
“因为不熟悉，只能跟着当时的市场做。对于外地开发商来说，亚运村的位置比较安全。”子承父业的黄涛回忆当年的情景。当年11月，他们拿下位于亚运村奥体东门附近一块2.8公顷的土地，开发世纪嘉园。
如果当时黄如论“入乡随俗”，通过卖楼花的方式运作，他的世纪嘉园可能不会有日后的红火。黄如论认为市场上存在的问题本身就是商机：“卖楼花带来的毛病太多，很多开发商手续不全就急着卖房，最后资金衔接不上就‘被迫’骗人，这种情况下，现房更能获得买家的信任”。
先盖住宅，再依托住宅做商业配套；商业配套反过来激活住宅的人气，提升区域价值，为下一步更大体量的住宅及高级商业配套做基础。整个过程黄如论基本是滚动式前进，上一步成为下一步的借力，以保障每一步都不至于太冒险。事实也确实如此，现房销售让黄的金源集团一举跃上竞争舞台。1999年12月，16万建筑平米的北京世纪嘉园正式准现房销售，几乎是一扫而光，一年时间就卖掉了80%，现在已经全部售完。平均售价每平方米8500元的世纪嘉园给金源带来了十分可观的收益。
世纪嘉园还只是小试牛刀，黄如论的跟进战略让更多的人吃惊：世纪城———这个在京西占地56公顷、市值70多亿元、120万建筑平米的大型住宅小区，开工面积占北京2001年400余个在建住宅项目开工总面积的12%，依然全部现房销售！
这一次，世纪城将黄如论的现房销售策略发挥到极致：准现房销售、5000多元的均价(这一价位在京城不算很高)、大规模成熟社区三大概念给京城地产业带来了巨大冲击。很多业内人士表示出不理解：“这么好的地段，黄老头为什么不建8000元以上的高档住宅？简直是糟蹋！”当时周边的项目不多，无法满足中关村对于高档住宅强劲的购买力，如果世纪城做高档，非赚个盆满钵满不可。
但金源内部对此早已形成统一见解：如果做成8000、9000的房子，世纪城肯定会死。拿地时黄如论谨慎考虑过这个问题多次：“不可否认在这个位置高档住宅有巨大的市场需求，但是世纪城的规模太大了，三期一共有300多万建筑”。
可以作为事实佐证的是，世纪城三期住宅的客户30%来自老客户，有的是买了一期、二期的房再买三期作为投资，有的是介绍朋友熟人来，而刚刚开卖的写字楼在销售的头2个月已经售出6成，70%的买主竟也是老客户，即世纪城住宅区的业主。
翻翻黄如论现在的家底，相当殷实。370万平米的大盘世纪城，2003年以37亿元销售额争得北京房地产年销量冠军，也是自2001年起北京房地产销量三连冠得主。这个热销大盘将为黄如论带来超过百亿的销售额。此外，世纪金源购物中心，总面积68万平方米，是世界最大
购物中心，该项物业只租不售，是金源在北京真正的“不动产”。
2003年，黄如论对外宣称要在世纪城三期建世界上最大的购物中心，单是一期面积就比当今世界最大的加拿大西艾明顿摩尔还大7万平方米。如此庞大的项目，金源仅用一年时间就完成立项和建筑封顶。黄如论宣布：“金源购物中心完成之后，我们在北京的地产开发项目全部结束，转入商业地产经营者的角色。
“只有商业地产才是真正属于自己的。”黄如论认为，住宅最终卖给了客户，商业物业可以看着它在自己手里增值。目前，除了紧锣密鼓地筹备北京SHOPPINGMALL开业，同时在开发50万平米的重庆SHOPPINGMALL，还有3680亩的昆明世纪城，黄如论希望能在全国建10个左右购物中心。而据世纪金源内部的资料显示，黄如论已经着手派人在上海等大城市进行市场调查，继续寻找扩建更多大型购物中心的商机。
100亿的云南淘金新旅
连续几年在北京地产界呼风唤雨，创造北京地产界多项纪录的黄如论突然从北京销声匿迹了，一度引发了业内人士的诸多猜测。2005年4月，黄如论的名字在云南传开。3680亩土地，400万建筑平方米，100亿巨资。一系列数字背后的黄如论过得怎么样？2006年2月，从昆明传来声音，他的盘在新年里卖得不错。
其实，黄如论怀揣100亿杀到云南事出有因。早在2003年，黄如论凭其多年的投资与开发经验，预测到房地产业发展的趋势，认为北京房地产业在连续几年的攀升后，已经到达了阶段性的顶峰。他根据世纪金源集团的长远发展规划和全国性的战略布局，结合当时的市场实际，认为如果继续留在北京开发，对世纪金源而言并非是首选之策。
黄如论离开北京后，经过审慎分析，把目光投向了与东南亚国家接壤的云南，房地产水平滞后的云南昆明在今后将有很大的发展空间，而且未来10年随着中国——东盟自由贸易区的建立以及建设“新昆明”规划的出台，昆明这一经济桥头堡将商机无限。如此这般，黄如论在云南昆明投下100亿元巨资，征地3680亩，导入“北京世纪城”的开发模式，建设总建筑面积达400万平方米的地产巨无霸——昆明世纪城。
黄如论到昆明后，并没有作大张旗鼓的宣传，还是保持着一贯的低调姿态。2005年4月后，国家对房地产市场的宏观调控政策影响到了云南昆明房地产。2004年昆明房产销售额为117亿左右，2005年为70多亿，在如此萧条的市场情况下，昆明世纪城年度销售额达到30.5亿，2006年1月至2月，销售额更高达6.5亿元，应该是逆境中的佼佼者。
为什么黄如论在总体经济形势紧缩的情况下，日子过得还不错？
应该说是销售模式创新让黄如论在调控困境中起死回生。黄如论进行了大幅度的策略调整和改变，压低商品房的销售利润，靠薄利多销来吸引人气，同时加快商铺的销售，以此平衡现金流，迂回制胜。此外，黄如论还以土地原价吸引东盟十国领事馆选址在昆明世纪城社区内，从而提高整个社区的档次与品位，使昆明世纪城成为一个区域性、地标性、主题性的城市公共空间，加速吸引了广大消费者。据昆明世纪城相关负责人透露，昆明世纪城在2006年，将全面完成400万平方米的建设任务，而且在两年内也必将销售完毕。
资金之谜
世纪金源的发展模式在地产公司中比较奇特。“在北京，我们没有从银行贷过一分钱，就连世纪嘉园最初投入的7个亿，都全部是自有资金。除了史玉柱，几乎没有一个房地产开发商完全依赖自有资金投资房地产。”但如今黄如论称要在全国共建七八个SHOPPINGMALL，几线作战，资金动用规模之大，可想而知。且来做一个加法，世纪金源在北京的世纪城三期，总投资100多亿，包括购物中心耗资38亿，其中贷款不过10亿；在重庆的购物中心将投入22.8亿；在昆明新拿下的3680亩地准备规划建设的大型社区“昆明世纪城”，投资更高达80亿……无怪乎世纪金源集团一位副总裁说，“没有资金实力，就别玩MALL！”
毕竟商业地产占用了海量资金，这也是对一家公司总体能力的持久考验。黄如论的投资资金组成结构是自有资金、银行贷款及合作伙伴投资三种，在北京SHOPPINGMALL，世纪金源仅贷款10亿，并且黄如论称，“我们很快就会还的。”这表明自筹资金运作仍然是他最乐于使用的一贯做法。
单是金源集团在全国拥有的5家酒店每年的折旧就有几个亿，加上SHOPPINGMALL的运营，每年有八九个亿的现金流，满足了企业每年发展的资金需要，避免受到不可预测的政策因素或市场因素冲击。正如业界所共知的，金源集团一直坚持尽量用自有资金投资开发，即便是开发全国最大的SHOPPINGMALL银行贷款也不足总投资的1/4，远低于国家规定。自有资金相当一部分就来自于商业地产源源不断的经营收入，而随着商业地产的规模扩大这一脉活水源头将更为丰盈。
事实上，世纪金源对于未来开发项目所需的资本运作问题，早已经未雨绸缪。2002年，集团注资2.1亿元成立了世纪隆盛投资管理有限公司，开始介入银行不良资产的处置，并酝酿对上市公司进行收购和兼并；同年，投资1.7亿元，以大股东身份参股北京商业银行，着力塑造自己新的融资渠道；到2003年，黄如论又成立香港金源恒业国际控股投资公司，介入国际资本运作。
几步棋子布下来，对黄如论同时运作几个超级商业大盘所需的资金疑问，也许答案已经不言自明了。