逍遥右脑 2014-04-23 10:12
房地产全程策划实践系统
0. 项目概况
1. 项目市场策划
1.1 项目周边环境分析
⑴ 项目土地性质调查
★ 地舆地位
★ 地质地貌状况
★ 土地面积及其红线图
★ 七通一平现状
⑵ 项目用地周边环境调查
★ 地块周边的建筑物
★ 绿化景观
★ 天然景观
★ 历史人文景观
★ 环境传染状况
⑶ 地块交通前提调查
★ 地块周边的市政路网及其公共交通现状、前景规划
★ 项目对外水、陆、空交通状况
★ 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
⑷ 周边市政配套设施调查
★ 购物场所
★ 文明教育
★ 医疗卫生
★ 金融服务
★ 娱乐、餐饮、活动
★ 生涯服务
★ 游乐休憩设施
★ 周边可能存在的对项目不利的烦扰因素
★ 历史人文区位影响
1.2 区域市场现状及其趋势判断
⑴ 宏观经济运作状况：
① 海内出产总值
★ 第一工业数目
★ 第二产业数量
★ 第三产业数量
★ 房地产所占比例及数量
② 中国房地产开发业景气指数
③ 国度宏观金融政策
★ 货泉政策
★ 利率
★ 房地产按揭政策
④ 固定资产投资总额
★ 全国及项目所在地
★ 其中房地产开发比重
⑤ 社会消费品零售总额
⑥ 商品零售价格指数
★ 居民花费价格指数
★ 商品住宅价钱指数
⑦ 中国城市房地产合作网络信息资源应用
⑵ 项目所在地房地产市场概况及政府相干的政策法规
★ 项目所在地的居民住宅状态及比重
★ 政府对各类住宅的开发和流畅方面的政策法规
★ 政府对于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
★ 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政计划
⑶ 项目所在地房地产市场总体供求现状
⑷ 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
⑸ 项目所在地商品住宅均匀价格走势及市场价值发明
⑹ 商品住宅客户形成及购买实态分析
★ 各种品位商品住宅客户分析
★ 商品住宅客户购置行动分析
1.3 土地SWOT分析
⑴ 项目地块的上风
⑵ 项目地块的劣势
⑶ 项目地块的机遇点
⑷ 项目地块的要挟及艰苦点
1.4 项目价值分析
⑴ 商品住宅项目价值分析的基本方式和概念
① 商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法
1）选择可类比项目
2）断定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重
3）分析可类比项目价值实现的各要素之特点
4）比较并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
5）依据价值要素对比值判定本项目可实现的均价
② 类比可实现价值决议因素
1）类比土地价值：地段资源差异
★ 市政交通及直入交通的方便性的差别
★ 项目周边环境的差异，包含
——周边天然和绿化景观的差异
——教导、人文景观的差异
——各种污染水平的差异
——周边社区素质的差异
★ 周边市政配套便利性的差异
2）项目可晋升价值断定
★ 建筑风格和立面的设计、材质
★ 单体户型设计
★ 建筑空间布局和环艺设计
★ 小区配套和物业治理
★ 形象包装和营销策划
★ 发展商品牌和实力
3）价值实现的经济因素
★ 经济因素
★ 政策因素
⑵ 类比竞争楼盘调研
★ 类比竞争楼盘基础材料
★ 项目户型构造详析
★ 项目规划设计及销售资料
★ 综合评判
⑶ 项目可实现价值分析
① 类比楼盘分析与评估
② 项目价值类比分析
1）价值提升和实现因素对照分析
2）项目类比价值盘算
1.5 项目市场定位
⑴ 市场定位
1）区域定位
2）主力客户群定位
⑵ 功能定位
⑶ 建筑风格定位
1.6 开发节奏倡议
⑴ 影响项目开发节奏的基本因素
★ 政策法规因素
★ 地块状况因素
★ 发展商操作程度因素
★ 资金投放量及资金回收要求
★ 销售策略、销售政策及价格把持因素
★ 市场供求因素
★ 上市时光请求
⑵ 项目开发节奏及成果猜测
★ 项目开发步骤
★ 论断
2. 项目规划设计谋划
2.1 总体规划
⑴ 项目地块概述
★ 项目所属区域现状
★ 项目临界四处状态
★ 项目地貌状况
⑵ 项目地块情形分析
★ 发展商的初步规划及假想
★ 影响项目总体规划的不可变的经济技巧因素
★ 土地SWOT分析在总体规划上的利用或躲避
★ 项目市场定位下的主要经济指标参数
⑶ 建筑空间布局
★ 项目总体平面规划及其解释
★ 项目功效分区示意及阐明
⑷ 途径系统布局
① 地块周边交通环境示意
★ 地块周边根本路网
★ 项目所属区域道路建设及将来发展状况
② 项目道路设置及其说明
★ 项目重要出进口设置
★ 项目主要干道设置
★ 项目车辆分流情况说明
★ 项目泊车场安排
⑸ 绿化系统布局
① 地块周边景观环境示意
★ 地块周边历史、人文景观综合描写
★ 项目所属地区市政规划布局及未来发展方向
② 项目环艺规划及说明
★ 项目绿化景观系统分析
★ 项目主要公共场合的环艺设计
⑹ 公建与配套系统
① 项目所在地周边市政配套设施考察
② 项目配套功能配套及部署
③ 公共修建外破面设计提示
★ 会所外立面设计提示
★ 营销中心外立面设计提示
★ 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
★ 其余公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
④ 公共建造平面设计提醒
⑤ 公共建筑风格设计的特殊提示
⑥ 项目公共建筑外部环境概念设计
⑺ 分期开发
★ 分期开发思路
★ 首期开发思路
⑻ 分组团开发强度
2.2 建筑风格定位、色彩方案
⑴ 项目总体建筑风格及色彩规划
★ 项目总体建筑风格的构思
★ 建筑颜色打算
⑵ 建筑单体外立面设计提示
① 商品住宅房外立面设计提示
★ 多层、小高层、高层外立面设计提示
★ 不同户型的别墅外立面设计提示
★ 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面部分设计提示
★ 其他特别设计提示
② 贸易物业修筑作风设计提示
2.3 主力户型选择
⑴ 项目所在区域同类楼盘户型比较
⑵ 名目业态剖析及项目户型配置比例
⑶ 主力户型设计提示
★ 个别住宅套房户型设计提示
★ 跃式、复式、跃复式户型设计提示
★ 别墅户型设计提示
⑷ 商业物业户型设计提示
★ 商业裙楼平面设计提示
★ 商场楼层平面设计提示
★ 写字楼平面设计提示
2.4 室内空间布局装修概念提示
⑴ 室内空间布局提示
⑵ 公共空间主题抉择
⑶ 庭院景观提示
2.5 环境规划及艺术风格提示
⑴ 项目周边环境调查跟分析
⑵ 项目总体环境规划及艺术风格构想
★ 地块已有的做作环境利用
★ 项目人文环境的营造
⑶ 项目各组团环境概念设计
★ 组团内绿化及园艺设计
★ 组团内共享空间设计
★ 组团内雕塑小品设计提示
★ 组团内椅凳造型设计提示
★ 组团内宣扬专栏、导视体系位置设定提示
⑷ 项目公共建筑外部环境概念设计
★ 项目主入口环境概念设计
★ 项目营销核心外部环境概念设计
★ 项目会所外部环境概念设计
★ 项目营销示范中央沿途可营造环境概念设计
★ 针对本项目标其他公共环境概念设计
2.6 公共家具概念设计提示
⑴ 项目周边同类楼盘公共家具陈设
★ 营销中央大堂
★ 管理办公室
⑵ 本项目公共家具概念设计提示
2.7 公共装潢资料取舍领导
⑴ 项目周边同类楼盘公共装饰材料比拟
⑵ 本项目公共装饰材料挑选指点及装修风格构思
⑶ 项目营销示范单位装修概念设计
★ 客厅装修概念设计
★ 厨房装修概念设计
★ 主人房装修概念设计
★ 儿童房装修概念设计
★ 客房装修概念设计
★ 室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示